資金調達面におけるサステナビリティ取組の推進

本投資法人が資産の運用を委託する第一生命リアルティアセットマネジメント株式会社がサステナビリティへの取組の基本方針として掲げる「サステナビリティ方針」^※1および「気候変動対応方針」^※1を踏まえ、本投資法人の資金調達面においてもサステナビリティ取組を推進しています。

その一環として、2024年1月に策定したグリーンローン・フレームワークに基づき、グリーン・ローンの調達を進めて参ります。また、2024年11月には、サステナビリティ・リンク・ローンを調達し、サステナビリティ・パフォーマンス・ターゲットの達成に向け取り組んで参ります。

• 「サステナビリティ方針」は「方針・推進体制」、「気候変動対応方針」は「気候変動への対応」の各ページをご覧ください。
• 「サステナビリティ方針」は「方針・推進体制」、「気候変動対応方針」は「気候変動への対応」の各ページをご覧ください。

1. 資金使途

グリーンローンで調達した資金は、以下の適格クライテリアを満たす物件の取得資金もしくは取得資金のリファイナンスに充当します。

適格クライテリア

下記①-⑤の第三者認証機関の認証のいずれかを取得済もしくは今後取得予定の物件とします。

• DBJ Green Building認証^※2における5つ星～3つ星
• CASBEE不動産・ CASBEE建築（新築）認証^※3におけるSランク～B+ランク
• 東京都環境計画書制度（2020年度基準以降）における以下のレベル
  • 非住宅：建築物の熱負荷の低減/省エネルギーシステムいずれも評価段階2以上
  • マンション：BEI0.8以下（令和7年度基準で★★★以上）
• BELS評価^※4（平成28年度基準）における5つ星から3つ星
• LEED認証^※5におけるPlatinum、Gold、Silver

• DBJ（日本政策投資銀行）が提供する、環境・社会への配慮がなされた不動産を評価する認証制度。
• CASBEEとは、建築環境総合性能評価システムの英語名称（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）の頭文字をとったものであり、建築物の環境性能を評価し格付けする手法。
• BELSとは、建築物省エネルギー性能表示制度の英語名称（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）の頭文字をとったものであり、新築・既存の建築物において、省エネ性能を第三者評価機関が評価し認定する制度。
• LEEDとは、非営利団体である米国グリーンビルディング協会（USGBC）によって開発及び運用が行われている、建築と都市の環境についての環境性能評価システム。

2. プロジェクトの選定基準とプロセス

調達資金の使途となるプロジェクトは、運用ガイドラインおよびデューデリジェンスマニュアルに定められたデューデリジェンス基準等に合致することを前提に、本フレームワークへの適合を本資産運用会社の総合リート部にて評価のうえ選定し、本資産運用会社の社内規程等に従い必要な決裁手続きにより決定致します。

3. 資金管理方法

• 調達した資金は全額本投資法人の口座に入金され、即時に個別プロジェクトに充当します。
• 全額充当後も、対象の借入金の返済までに、資金使途となっていた資産が売却又は適格クライテリアに合致しなくなった等の理由により資金使途の対象から外れる場合、一時的に発生する未充当資金は、ポートフォリオ管理^（※）に移行します。なお、ポートフォリオ管理においては、グリーンローン残高の合計額が、グリーン適格負債上限額を超過していないことについて、未充当資金の発生時に確認を行うこととします。
  • 未充当資金が発生した場合において、グリーンローン残高の合計額が、グリーン適格負債上限額（適格クライテリアを満たす物件の取得価格の合計額×総資産LTV）を超過しないように管理を行うこと。
• グリーン適格負債上限額を超過した未充当資金については、返済、適格クライテリアを満たす他の物件の取得資金または当該資金のリファイナンスに充当します。

4. レポーティング

本投資法人のHP上にて、資金の充当状況および環境改善効果（インパクトレポート）として以下の指標等を年1回開示予定です。

グリーンローン一覧

充当状況

環境改善効果

① 取得した環境認証の種類とランク	「外部評価・認証の取得」参照 「外部評価・認証の取得」参照
② エネルギー消費量	「環境への取組」参照 「環境への取組」参照
③ 温室効果ガス（CO2）排出量
④ 水使用量
⑤ 使用電力の再生可能エネルギー化率

なお、本フレームワークは、株式会社日本格付研究所（JCR）による第三者評価である「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」^※6の最上位評価「Green 1（F）」を取得しています。

• 「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」とは、ローン市場協会等が定めるグリーンローン原則に基づいた借入人のグリーンローン借入指針に対するJCRによる第三者評価をいいます。当該評価において借入人のグリーンローン借入方針に記載のプロジェクト分類がグリーンプロジェクトに該当するかの評価である「グリーン性評価」及び借入人の管理・運営体制及び透明性について評価する「管理・運営・透明性評価」を行い、これらの評価の総合評価として「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」が決定されます。なお「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」は、個別の借入に関する評価と区別するため、評価記号の末尾に（F）を付けて表示されます。

サステナビリティの要素を取り入れた資金調達に引き続き取り組んでいくことを本投資法人のスポンサーである第一生命保険とともにコミットしていくことの表れとして、第一生命保険が定める「DLサステナビリティ・リンク・ローン・フレームワーク」^※7に基づくサステナビリティ・リンク・ローンを2024年11月に調達しました。

具体的には、本投資法人が 2025 年以降に参加する GRESB リアルエステイト評価^※8に おいて、下表の借入期間中にサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲット（SPTs） である4スターを獲得した場合は、そのインセンティブとして▲0.01%、同じく5スターを獲得した場合は▲0.02%、金利が低減します。

• 「DLサステナビリティ・リンク・ローン・フレームワーク」の詳細は、第一生命保険のウェブサイトにおける「DL サステナビリティ・リンク・ ローン」の項目をご参照ください。
• GRESB は Global Real Estate Sustainability Benchmark の略。GRESB は、不動産等の実物資産を開発・保有・運 用する会社やファンドを対象に、その環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価で、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に 2009年に創設されました。GRESBの詳細については、GRESBのウェブサイトをご参照ください。